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温州商人欲购迪拜第一高楼
http://www.ktolfq.tw   2019-12-13   21世纪经济报道

    导语:在迪拜投资房地产,最大的问题是,根本不知道其土地的价值到底有多少,因为没有一个独立的权威机构可以给出明确的评估。有温州商人称,如果第一高楼的价格跌到6.5万元人民币一平米,就打算买200平米一套的住宅,总投资约为1300万人民币。


  从2002年开放地产业允许外国人购买,到2009年房价比高位时大幅下调将近50%,七年的时光,迪拜地产业经历了怎样的起承转合、兴衰更替?

  迪拜政府从2002年开始,允许外国人购买房屋,而此前外国人不管在迪拜居住了多少年,只能租不能买。迪拜对于外国人投资房产的区域是有严格规定的,老城区的房屋都不能购买,面向外国人投资的基本都是新开发区域。在迪拜政府把迪拜城的面积向外扩张5倍的计划中,外国人的投资是相当重要的一环。

  一边是投资失利的落魄,一边是见机抄底的冲动。

  迪拜中国城房地产交易中心总裁杜艳接受本报记者采访时说,华人在迪拜投资房产,从?#25237;?#21040;高端,从住宅到商业都有。诚然,有部?#21482;?#20154;在此前的投资中损失,杜艳说?#23548;?#19978;并没有传说中那么多,而且最近也有不少温州商人看中即将开业的世界第一高楼项目,询问价格的数十人,有明确投资意向的至少10个人。

  “在金融危机之后,迪拜当地银行对于贷款很严格,尤其对于国外开发商,这也是造成迪拜房价急速下跌的原因。而且迪拜政府和银行?#27982;?#26377;采取积极措施支持地产业,迪拜当地银行只对资金状况非常好的少数客户放贷,让其完全市场化,所以我觉得迪拜市场能够维持现在的状况,还算不错了。?#20493;?#33395;说。

  投资时间不同损失程度各异

  《21世纪》:从2002年到今年,迪拜的地产市场经历了怎样的变化,对于华人的投资热情有?#35009;从?#21709;?

  杜艳:2002年迪拜政府有一批项目,允许出售给外国人,不过当时大家都持观望态度,因为一开始只是酋长的口头承诺,没有法律保证。而且那个项目是位于郊区沙漠地带的联排别墅, 距离市中心很远。也有部分中国人去看过房子,但是买的人很少。这个项目当时很便宜,比如最小的户型大概45万-46万迪拉姆。当?#24065;?#26377;少数有先见之明的华人有投资,温州人居多。当时投资的是期房,付款比较轻松,首付15%,一年后再付15%,余下的70%是交房时再支付。

  到了2003年和2004年,市场慢慢活跃起来。著名的棕榈岛别墅也是那个时候推出的项目,第一批别墅的价格大概在280万迪拉姆,那时候投资棕榈岛的华人非常少,因为当时出售这些房子的信息不是非常公开,大部?#21482;?#20154;?#27982;?#30528;做?#32422;?#30340;贸易生意,购买的大部分是英国人和当地阿拉伯人。

  房价涨得最快是2007年和2008年金融危机爆发之前。从2004年到2008年,房价大概涨了4倍,最高位是2008年的8月和9月。在金融风暴之前,棕榈岛一栋普通的别墅最高涨到1800万迪拉姆(相当于3500万人民币),位于棕榈岛外围靠海的比较好的位置,当时广东就有一个商人投资其中。棕榈岛上的二手别墅,也被炒到1500万迪拉姆。后来房价下跌了50%,那种1800万迪拉姆的房子,价格只有900万迪拉姆左右。

  《21世纪》:在迪拜投资房产的华人损失严重吗,此前有传说温州商人在迪拜楼市被套20多亿元人民币。

  杜艳:在迪拜楼市投资的华人,介入的时间点不一样。比较早投资的,买入的价格也低,在过去四五年时间里,房产价格已经翻了几倍。按照官方统计,房价从最高点到现在平均下降了47%,所以如果是最早投资的那批人,还是有利润可图的,只是与房价最高位时相比,利润减少了。如果是中期介入的,当时买入的价格与现在差不多,只是回到原点。

  那些在高位买入的投资者,是真正有损失的人,不过根据分期付款的原则,其投入的资金其实也并不多,当时买入的只是楼花。投资的范围从四五十平米到空中花园别墅都有,一般建筑时间都需要两三年,所以会分开几期付款。

  在金融危机之后,有的开发商向政府申请暂建项目,有时候会向投资者提供解决的方法,比如把已经付出的资金换到已经建好的项?#21487;稀?#20294;是如果项目继续在建,需要投资者继续付款,而投资者无意再投资,宁愿?#29260;?#20043;前投资的钱,那样就是真正亏了。

  抄底冲动隐现

  《21世纪》:在遭遇危机之后,?#23548;?#20986;售房产的华人有多少?

  杜艳:金融危机之后,房屋交易量有所减少,但是减少的交易量不是针对现房,主要是期房,也就是楼花基本上不怎么交易了,因为工程延期了。过去迪拜出售的大部分是期房,只要图纸弄好就可以开始卖。目前现房的价格下降,但是华人很少把?#32422;?#30340;房子?#23548;?#22788;理,而外国人?#23548;?#20986;售房屋的比较多,因为外国人贷款买房的比较多,而中国人大部分是现金交?#20303;?#22312;迪拜的华人用贸易生意赚的钱来投资房产,宁愿把房子?#30830;?#30528;收租。这也说明华人在迪拜的贸易生意做得不错,如果贸易生意不佳需要资金周转,肯定会变卖房产。

  最近一年来,租金也相应下降了很多,由于一些公司裁员关闭,对于租房的需求减少。迪拜的租金回报还是比较高的,年回报率有8%。比如两房一厅的公寓,在新的市中心区域商务港,现在一年的租金是12万迪拉姆,出售的价格大概为140多万迪拉姆。而在房价高峰时期,同样区域的公寓,一年的租金是20-22万迪拉姆,售价是290多万迪拉姆。

  《21世纪》?#21512;?#22312;的房价下跌得这么多,有没有华人有兴趣抄底投资的?

  杜艳:最近接到不少电话,国内有不少华人有兴趣到迪拜投资,因为目前的价格确实比较低,比如一套两房的高级公寓,比较便宜的有2万人民币一平米的单位。而较为便宜的别墅,只要1.3万人民币一平米。?#27604;唬?#36825;些房屋的地方离市中心有点距离。

  前几个星期,有些温州人向我们询问关于世界第一高楼Burj Dubai的价格,但是目前还没有成交。世界第一高楼在2004年和2005年的时候,全部是发邀请内部定购。比如,阿布扎比印度商会的会长就在世界第一高楼拥有100层(住宅)和140层(办公室)。当时为了限制炒卖,迪拜政府规定“期房限转?#20445;?#23601;是在楼房建好之前不允许转售。但在金融危机之后政府放开政策,因为有些客户需要现金要求卖房。

  后来我们统计了一下,楼价尽管下跌,世界第一高楼的合同价约为5.6万人民币一平米,现在跌到7万多元人民币一平米。所以那些能挺?#31859;?#30340;人,一般不会轻易出售。第一高楼在楼市最好的时候,价格是每平?#25509;?#23610;10万迪拉姆,约为20万人民币一平米,后来价格下跌到7万人民币一平米。目前最小的户型,是52平米的单身公寓,售价为199.5万迪拉姆,相当于374万元人民币,单价7.3万一平米。

  有向我询问的温州商人说,如果第一高楼的价格跌到6.5万元人民币一平米,就打算买200平米一套的住宅,总投资约为1300万人民币。目前至少有10个客户有类似的意向。但是第一高楼的价格跌到7万多一平米,就没有再往下跌。总体?#27492;擔?#25105;觉得迪拜还是有希望的,楼市不会崩盘。



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